Contrato de Locação Built to Suit: O Que É, Como Funciona e Por Que Exige Atenção Jurídica
- Francielli Neutzling
- 21 de jul.
- 4 min de leitura
Você sabia que, em alguns contratos de locação empresarial, o inquilino pode ser obrigado a pagar todos os aluguéis até o fim do prazo — mesmo que saia antes? Essa situação ocorre no contrato de locação built to suit, também conhecido como locação sob encomenda, uma modalidade cada vez mais comum em empreendimentos de médio e grande porte.
Neste artigo, explicamos o que é o contrato built to suit, sua base legal, seus riscos e por que é fundamental contar com assessoria jurídica especializada nesse tipo de negociação.
O que é o contrato built to suit?
O contrato built to suit, expressão inglesa que significa “construído para servir” ou “feito sob medida”, é uma modalidade contratual em que o locador (proprietário ou investidor) se compromete a construir ou adaptar um imóvel com base nas especificações técnicas fornecidas pelo futuro locatário (inquilino). Essa estrutura contratual visa atender exclusivamente às necessidades operacionais e funcionais do locatário, geralmente para fins comerciais, industriais ou logísticos.
Diferentemente da locação tradicional, em que o imóvel já existe e o locatário se adapta ao espaço, no built to suit o caminho é o oposto: o espaço é planejado para se adaptar ao locatário.
Essa modalidade é vantajosa para empresas que:
Necessitam de uma infraestrutura específica (como pé-direito elevado, piso resistente, áreas para manobra de caminhões, entre outros);
Desejam evitar investimentos imobilizados em aquisição de imóveis;
Buscam operar em localizações estratégicas, mas sem a responsabilidade de construir ou adquirir terrenos;
Planejam uma ocupação de longo prazo com previsibilidade de custos.
Exemplo comum:
Imagine uma rede de varejo nacional que deseja abrir um novo centro de distribuição no interior de São Paulo. A empresa precisa de um galpão com climatização industrial, piso de alta resistência, certificação ambiental e localização próxima a rodovias. Em vez de buscar um imóvel existente que exija reformas caras, ela firma um contrato com um investidor, que constrói esse galpão conforme todas as exigências técnicas. Em troca, a empresa se compromete a alugar o espaço por 15 anos.
O que diz a legislação sobre o contrato built to suit?
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), no art. 54-A, regulamenta essa modalidade. Um dos pontos mais relevantes é a possibilidade de o locatário renunciar ao direito de rescisão antecipada.
Isso significa que, salvo previsão contratual em sentido contrário, caso a empresa decida desocupar o imóvel antes do fim do contrato, poderá ser obrigada a pagar todos os aluguéis até o término da vigência pactuada.
Essa rigidez se justifica pelo elevado investimento do locador na construção do imóvel, cujo retorno depende do cumprimento integral do contrato.
Por que o contrato built to suit exige atenção jurídica especializada?
Por envolver valores elevados, contratos de longa duração e alto grau de personalização do imóvel, é fundamental que as partes envolvidas contem com apoio jurídico na negociação e redação do contrato.
Entre os pontos que exigem análise detalhada estão:
✔️ Cláusulas de inadimplemento e penalidades;
✔️ Definição clara das responsabilidades durante a construção;
✔️ Garantias de entrega conforme o projeto aprovado;
✔️ Regras sobre revisão de aluguel, renúncia de direitos e benfeitorias;
✔️ Alternativas em caso de descumprimento contratual.
Proteja seu investimento com assessoria jurídica especializada
O contrato built to suit pode ser uma solução eficiente para empresas que buscam infraestrutura personalizada, mas envolve riscos jurídicos importantes. Contar com um advogado especializado garante que seus direitos estarão protegidos e que o contrato será equilibrado, claro e conforme a legislação vigente.
Está analisando um contrato built to suit ou pensando em investir nesse modelo? Entre em contato com nosso escritório e agende uma consultoria. Nossa equipe está pronta para oferecer o suporte jurídico necessário para que seu investimento seja seguro e bem estruturado.
FAQ – Perguntas Frequentes sobre Contrato Built to Suit
1. O que é contrato built to suit?
É um tipo de contrato em que o imóvel é construído especialmente para atender às necessidades do futuro locatário, com cláusulas específicas e, geralmente, prazos longos de locação.
2. Qual é a base legal do contrato built to suit?
O contrato é regulamentado pelo artigo 54-A da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).
3. O locatário pode rescindir o contrato antes do prazo?
Depende. O contrato pode prever a renúncia ao direito de rescisão antecipada, obrigando o locatário a pagar todos os aluguéis restantes caso saia antes do término acordado.
4. Quem paga pela construção do imóvel?
Em regra, o investimento inicial é feito pelo locador (proprietário ou investidor), com a expectativa de retorno ao longo da vigência contratual.
5. Qual a vantagem para o locatário?
Receber um imóvel personalizado, sem necessidade de aquisição ou adaptação de um espaço existente. Isso proporciona maior eficiência operacional desde o início da ocupação.
6. E quais os riscos para o locatário?
Os principais riscos envolvem a impossibilidade de rescisão antecipada, custos de manutenção, obrigações com benfeitorias e eventuais litígios se o imóvel não for entregue conforme contratado.
7. Quais cuidados o locador deve tomar?
Garantir cláusulas que assegurem o retorno do investimento, prever formas de garantia (como fiança ou seguro-fiança) e estabelecer cronogramas claros para a construção.
8. Por que devo contratar um advogado nesse tipo de contrato?
O contrato envolve múltiplos riscos financeiros e jurídicos. Uma assessoria especializada protege seus interesses, evita cláusulas abusivas e garante o equilíbrio contratual entre as partes.
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